Konut Sektörünün 5 yıllık Analizi

Harmoni Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık’tan Büşra YALÇIN yazısında, Türkiye’de Konut Sektörünün 5 yıllık analizi ile ilgili çalışma yapmış.

2013-2017 yılları arası Türkiye’deki gayrimenkul sektörünü ele aldığı yazısında; Barınma ihtiyacı, fizyolojik ve sosyal ihtiyaçları gidermenin ötesine geçmiş. Diğer gelişmekte olan ülkelerde olduğu gibi Türkiye’de de konut sektörü bireyleri, yüksek kar elde etme beklentisi içine sokmuş.   Demografik ve ekonomik beklentilerin artmasına ilave olarak, devlet politikaları ile de destek verilmesiyle birlikte, ülkemizde inşaat sektörünün büyüyen bir eğilim gösterdiği görülmektedir.

Konut arz-talep eğrisinin etmenleri

Konut arz-talep eğrisini başlıca şu etmenler belirler; konut satış fiyatları, gelir durumu, ülkenin kentleşme hızı ve riskli yapı stoğu, diğer yatırım olanakları ile karşılaştırıldığında getiri oranları, konut edinimi ve maliyet hesapları, alınan ruhsatlar, yapı kullanma izin belgesi verileri vs.

2017 yılında, Türkiye geneli konut satışı toplamda 1.409.314 olarak gerçekleşmiş.

Konut satışındaki en yüksek artışın, % 9,61 ile 2015 yılında olduğu görülmektedir. Satışların pozitif yönde seyretmesinde özellikle inşaat firmalarının sındukları teşviklerin önemli etkisi olmuştur.

Tüketiciye -özellikle inşaat firmaları tarafından- sunulan teşvikler satışların artı yönlü seyir izlemesinde önemli katkı sağlamıştır.

2013-2017 yılları arasında gerçekleşen konut satışlarının finansman türlerine bakıldığında; satılan konutların 1/3’nün ipotekli satışlar, 2/3’nün ise diğer satış türleri olduğu görülmektedir.

2013‘lü yıllarda %40 seviyelerinde olan ipotekli satışların, 2014 yılından itibaren banka kredi faiz oranlarındaki artış nedeniyle düştüğü sanılmaktadır.

2017 Yılı

2017 yılında verilen ruhsat sayısı bir önceki yıla göre yüzde 32,3 oranında artmak suretiyle 270.740,538 m² yüzölçüme ulaşmış.

Ruhsat sayısında gerçekleşen bu artış, inşaat sektörüne yapılan yatırımların artacağı, bu vesile ile de ekonomide gelişme beklentisi olarak algılanmıştır. Arzdaki bu artışın, beraberinde talep artış beklentisini de doğurmuştur.

Tablodan görüleceği üzere, 2015 yılında hızlı bir yapı stoğu ortaya çıkmıştır. Bu artışın tezahürü olarak; Kentsel Dönüşüm yoluyla riskli alanlarda üretilen toplu konutlar ve büyük ölçekli taahhüt firmaları tarafından üretilen konutlar gösterilebilir.

TÜİK, 2018 yılı ilk çeyreği İnşaat Sektörü güven endeksinin 2017 yılı son çeyreğine göre yüzde 0,6 artış göstererek 83,20’ye ulaştığını belirtmiştir.

Türkiye İstatistik Kurumu, inşaat sektörü güven endeksinin, 2017 yılı ikinci çeyreğinden itibaren, hem arz hem de talep yönlü görülen negatif kırılımın başlıca nedenlerini; talep yetersizliği, hava şartları, işgücü eksikliği, malzeme ve ekipman eksikliği, finansman sorunları ve diğer şeklinde sıralamıştır. Daha değişik bir ifadeyle, faiz oranları ve bu oranların erişilebilirliğidir.

Konut sektörünün bileşenlerini; arz, talep ve fiyat/maliyet olarak nitelendirecek olursak, yapı ruhsatı sayısı, konut satış sayısı, konut fiyat endeksi, dolar kuru ve buna bağlı olarak inşaat maliyet endeksi önemli veriler olarak öne çıkmaktadır.

Konut Sektörü Değişkenleri

Konut sektörünün önemli değişkenleri olan endeks ve istatistiklerin 2013-2017 yılları arasındaki değişimi incelendiğinde; Konut satışlarının nispeten durağan bir eğilim izlediği, inşaat maliyet endeksinin ise dolar kuruna benzer değişimler yaşadığı gözlemlenmektedir.

2014-2015 yılları arası incelendiğinde; Konut fiyat endeksinin artış oranında bariz bir düşüş yaşanmadığı gözlemlense de, inşaat maliyet endeksi ve dolar kurunda yaşanan artışın konut geliştiricilerini tedbir almaya yönlendirdiği gözlemlenmektedir.

Bu sebeple, 2014-2015 yılları arasında üretilen konutların satışında azalma olduğu olasıdır. Analizden çıkan bir diğer değerlendirme ise; konut fiyatlarının dolar kuru ile o kadar da ilintili olmadığıdır. Zira, 2014-2016 yılları arasındaki Dolar kurundaki artışlar, konut fiyatlarına yansımamıştır.

Yayınlayan

Mithat GÜNEY

Mithat GÜNEY, 1972 yılında Sinop ili, Türkeli ilçesinde dünyaya geldi. Almanya’da başladığı öğrenim hayatını Lise öğrenimi ile İstanbul’da sürdürdü ve Erzurum Atatürk Üniversitesi Mühendislik Fakültesi İnşaat Mühendisliği lisans eğitimini 1994 yılında tamamladı. Profesyonel hayatına 1994 yılında meslektaşı ile birlikte İstanbul’da açtıkları Mühendislik Bürosu’nda başlayan Mithat GÜNEY, uzun yıllar birçok Betonarme ve Çelik Konstrüksiyon projenin Statik Hesap ve Projelendirilmesi, Teknik Uygulama Sorumluluğu (TUS), Şantiye Şefliği vs. konularında hizmet vetmiştir. 1999 Marmara Depremi sonrası Çelik Yapılara yoğunlaşmış ve Çelik Yapıların Tasarımı, Projelendirilmesi ve Uygulanması konularında çok sayıda yurtiçi ve yurtdışı prestij projeyi hayata geçirmenin haklı gururunu yaşamaktadır. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan 2015 yılında almış olduğu “Riskli Yapılar Tespit Uzmanı” ünvanı ile şu ana kadar oluşturmuş olduğu mesleki bilgi birikimini; Riskli Yapıların Tespiti, Projelendirilmesi, Onarım ve yeniden Taahhüdü, Kontrolörlüğü ve Müşavirliği alanlarına yansıtmaktadır. Hayat boyu öğrenme felsefesi ile günümüz Profesyonel Proje Yönetimi metodolojisi üzerine yoğunlaşmış ve bunu PMI kuruluşundan 2018 yılında üstün derece ile almış olduğu PMP sertifikası ile belgelendirmiştir. Özellikle inşaat projelerinin daha etkin ve verimli planlanması, yönetilmesi ve teslim edilmesi adına, bu konuda eğitim ve seminerler vermektedir. Kendi blog sayfasında kişisel gelişim, liderlik, proje yönetimi vs. konularında makaleler paylaşmaktadır. Evli ve 2 çocuk babası olan Mithat GÜNEY, Türkçe’ye ilave olarak İngilizce, Almanca ve Arapça konuşmaktadır. Ayrıntılı bilgi için bkz. https://www.linkedin.com/in/mithat-g%C3%BCney-pmp%C2%AE-a33b4617/