Konut Sektörünün 5 yıllık Analizi

Harmoni Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık’tan Büşra YALÇIN yazısında, Türkiye’de Konut Sektörünün 5 yıllık analizi ile ilgili çalışma yapmış.

2013-2017 yılları arası Türkiye’deki gayrimenkul sektörünü ele aldığı yazısında; Barınma ihtiyacı, fizyolojik ve sosyal ihtiyaçları gidermenin ötesine geçmiş. Diğer gelişmekte olan ülkelerde olduğu gibi Türkiye’de de konut sektörü bireyleri, yüksek kar elde etme beklentisi içine sokmuş.   Demografik ve ekonomik beklentilerin artmasına ilave olarak, devlet politikaları ile de destek verilmesiyle birlikte, ülkemizde inşaat sektörünün büyüyen bir eğilim gösterdiği görülmektedir.

Konut arz-talep eğrisinin etmenleri

Konut arz-talep eğrisini başlıca şu etmenler belirler; konut satış fiyatları, gelir durumu, ülkenin kentleşme hızı ve riskli yapı stoğu, diğer yatırım olanakları ile karşılaştırıldığında getiri oranları, konut edinimi ve maliyet hesapları, alınan ruhsatlar, yapı kullanma izin belgesi verileri vs.

2017 yılında, Türkiye geneli konut satışı toplamda 1.409.314 olarak gerçekleşmiş.

Konut satışındaki en yüksek artışın, % 9,61 ile 2015 yılında olduğu görülmektedir. Satışların pozitif yönde seyretmesinde özellikle inşaat firmalarının sındukları teşviklerin önemli etkisi olmuştur.

Tüketiciye -özellikle inşaat firmaları tarafından- sunulan teşvikler satışların artı yönlü seyir izlemesinde önemli katkı sağlamıştır.

2013-2017 yılları arasında gerçekleşen konut satışlarının finansman türlerine bakıldığında; satılan konutların 1/3’nün ipotekli satışlar, 2/3’nün ise diğer satış türleri olduğu görülmektedir.

2013‘lü yıllarda %40 seviyelerinde olan ipotekli satışların, 2014 yılından itibaren banka kredi faiz oranlarındaki artış nedeniyle düştüğü sanılmaktadır.

2017 Yılı

2017 yılında verilen ruhsat sayısı bir önceki yıla göre yüzde 32,3 oranında artmak suretiyle 270.740,538 m² yüzölçüme ulaşmış.

Ruhsat sayısında gerçekleşen bu artış, inşaat sektörüne yapılan yatırımların artacağı, bu vesile ile de ekonomide gelişme beklentisi olarak algılanmıştır. Arzdaki bu artışın, beraberinde talep artış beklentisini de doğurmuştur.

Tablodan görüleceği üzere, 2015 yılında hızlı bir yapı stoğu ortaya çıkmıştır. Bu artışın tezahürü olarak; Kentsel Dönüşüm yoluyla riskli alanlarda üretilen toplu konutlar ve büyük ölçekli taahhüt firmaları tarafından üretilen konutlar gösterilebilir.

TÜİK, 2018 yılı ilk çeyreği İnşaat Sektörü güven endeksinin 2017 yılı son çeyreğine göre yüzde 0,6 artış göstererek 83,20’ye ulaştığını belirtmiştir.

Türkiye İstatistik Kurumu, inşaat sektörü güven endeksinin, 2017 yılı ikinci çeyreğinden itibaren, hem arz hem de talep yönlü görülen negatif kırılımın başlıca nedenlerini; talep yetersizliği, hava şartları, işgücü eksikliği, malzeme ve ekipman eksikliği, finansman sorunları ve diğer şeklinde sıralamıştır. Daha değişik bir ifadeyle, faiz oranları ve bu oranların erişilebilirliğidir.

Konut sektörünün bileşenlerini; arz, talep ve fiyat/maliyet olarak nitelendirecek olursak, yapı ruhsatı sayısı, konut satış sayısı, konut fiyat endeksi, dolar kuru ve buna bağlı olarak inşaat maliyet endeksi önemli veriler olarak öne çıkmaktadır.

Konut Sektörü Değişkenleri

Konut sektörünün önemli değişkenleri olan endeks ve istatistiklerin 2013-2017 yılları arasındaki değişimi incelendiğinde; Konut satışlarının nispeten durağan bir eğilim izlediği, inşaat maliyet endeksinin ise dolar kuruna benzer değişimler yaşadığı gözlemlenmektedir.

2014-2015 yılları arası incelendiğinde; Konut fiyat endeksinin artış oranında bariz bir düşüş yaşanmadığı gözlemlense de, inşaat maliyet endeksi ve dolar kurunda yaşanan artışın konut geliştiricilerini tedbir almaya yönlendirdiği gözlemlenmektedir.

Bu sebeple, 2014-2015 yılları arasında üretilen konutların satışında azalma olduğu olasıdır. Analizden çıkan bir diğer değerlendirme ise; konut fiyatlarının dolar kuru ile o kadar da ilintili olmadığıdır. Zira, 2014-2016 yılları arasındaki Dolar kurundaki artışlar, konut fiyatlarına yansımamıştır.

Özel Sektör Müteahhitlerinin yüzde 70’i Projelerini Durdurdu!

Özel sektör müteahhitlerinin yüzde 70’i Projelerini Durdurdu. Kamu müteahhiti fiyat farkı kararnamesi istiyor.

fiyat farkı kararnamesi

Kur etkisiyle taahhüt sektöründe %70’leri bulan maliyet artışları meydana geldi. Kamu ve özel sektör müteahhitleri bu nedenle zor durumda. İMKON Başkanı Tahir Tellioğlu, kamu müteahhitlerinin ayakta kalabilmesi için acilen fiyat farkı kararnamesi ve kârsız işler için tasfiye kararnamesi çıkarılması çağrısında bulundu.

Sektörel bazda bakıldığında; döviz artışının getirdiği maliyetler hem özel sektörü hem de kamuyla iş yapan müteahhitleri zor duruma düşürdü. İnşaat Müteahhitler Konfederasyonu (İMKON) Genel Başkanı Tahir Tellioğlu, artış nedeniyle kamuyla çalışan müteahhitlerin yakın dönemde yaptığı anlaşmaları feshetme yoluna gittiğini söylerken, özel sektör firmalarının yüzde 70’nin ise projelerini durdurduğunu açıkladı. Tellioğlu kamu müteahhitleri için acilen ‘fiyat farkı kararnamesi’ çıkarılması gerektiğini söyledi.

Tellioğlu, demir fiyatlarındaki artışa dikkat çekerek, “15 ay ay önce yapacağımız proje için demirin tonunu 1500 TL’den aldık. Üç ay sonra başladığımızda ise 2 bin TL olmuştu. Ramazan’dan önce 3 bin TL idi. Ancak döviz kurlarındaki artışla birlikte bugün tonu 4 bin 500’e geldi” dedi. İnşaat sektörünün her kademesinde inşaat demirinin kullanıldığını ifade eden Tahir Tellioğlu, “Demirde ortalama bir yılda yüzde 100’ü aşan bir zam söz konusu. Bir binada sadece demir ve ona bağlı ürünlerin maliyeti ortalama yüzde 10. Buna çimento, kablo, elektrik aksamı, alüminyum eklendiğinde bunların bir yapı içinde oluşturduğu maliyet ise yüzde 40. Ortalamada ise bu ürünlere yüzde 50 zam yapıldı” diye konuştu.

Teminatları yakmak uğruna ‘Tasfiye Kararnamesi’

Özellikle kamu müteahhidi Türk firmalarının zor durumda olduğunu kaydeden Tahir Tellioğlu, son bir yıldan bu yana sadece demir ve çimentoya yapılan zammın yüzde 70’ler seviyesinde olduğunu belirterek, “Kamu müteahhitleri batmak üzere. Onlara acilen ‘fiyat farkı kararnamesi’ gerekli” dedi. Ayrıca son dönemde döviz kurlarında meydana gelen artıştan dolayı müteahhitlerin aldıkları işleri yapmak istemediğini de anlatan Tellioğlu, “Örneğin bir şirket bir güneş enerjisi işini 6 milyon liraya yapacağına dair bir anlaşma imzalamış. ‘5 milyona yaparım. 1 milyon lira da kâr ederim’ diye hesaplamış. Ancak euroda ve dolarda artış olunca bu kişinin maliyeti 6 milyon 500 liraya çıkmış.

Yani alan firma bir yıl işi yapacak ve bir de 500 bin lira zarar edecek. Bu durumda şöyle deniliyor: İşe başlamamışım, devlet de bazı yatırımları durdurmak istiyor. Dolayısıyla işe başlanmamışsa, bir zarar sözkonusu değilse karşılıklı olarak ‘tasfiye kararnamesi’ çıkarılmasını istiyor” dedi. Tellioğlu, bu şekilde çok sayıda firma olduğunu belirterek, firmaların verdiği teminatları yakmak uğruna bu kararın verilmesini istediğini, özellikle son 3 ayda anlaşması yapılmış ve başlamamış işlerde bu kararın projelerin yarıda kalmaması için önemli olduğunu ifade etti.

Anadolu’da 600 bin bitmiş stok var

Özel sektöre ilişkin de açıklama yapan Tahir Tellioğlu, Türkiye’de bitmiş konut stokunun 700 bin olduğunu, bunun 100 bin adetinin İstanbul’da, geri kalan 600 bin adetinin ise Anadolu’da bulunduğunu ifade etti. Bu stokların 50 bininin markalı olduğunu anlatan Tellioğlu, geri kalan 650 binin ise markasız olduğunu ifade ederek, “Başlatılan kampanya markalıları kapsıyor. Geri kalan 650 bin ne olacak?” diye konuştu. Tellioğlu, bu rakamlara TOKİ’nin ve belediyelerin yaptığı konutların dahil olmadığını da söyleyerek, bu anlamda Türkiye’de bütün sektörü kapsayan bir çözüm gerektiğini kaydetti.

Özel sektörün kamudan daha dinamik çalıştığını, bu nedenle projelerini durdurma kararı aldığını söyleyen Tahir Tellioğlu, “Zaten son bir yılda özel sektör dikkatli gidiyordu. Şimdi ise Özel Sektör Müteahhitlerinin yüzde 70’i işi durdu. Ancak yüklenici konumunda olanlar devam ediyor. Durmasında fayda var. Çünkü devam etmesi daha büyük sıkıntı yaratır” dedi.

Kaynak; https://www.dunya.com/sektorler/kamu-muteahhiti-fiyat-farki-ve-tasfiye-kararnamesi-istiyor-haberi-426829 

Ne Dolar, Ne de Seçim, Varsa Yoksa Konut!

Türkiye 1 Kasım’daki erken seçime kilitlenmişken, tüketici de adeta kendi kabuğuna çekilmiş durumda.
İşte böyle bir ortamda gayrimenkulde arka arkaya yeni projeler satışa çıkıyor.

ne-dolar-ne-de-secim-varsa-yoksa-konut-600x397

Üstelik de iki üç günde satışlarını tamamlayanlar var. Nedeni ne diye baktığımızda karşımıza fırsat alımları çıkıyor.
Yatırımcı ‘zamdan önce son fırsat’ deyip konuta yöneldi.

Türkiye’de yaklaşan erken genel seçimlere kilitlenmiş ortamda gayrimenkul projelerine gösterilen ilgi dikkatlerden kaçmıyor. İnşaat şirketleri yüzlerce milyon liralık projelerini satışa çıkarmadan henüz ön talep aşamasında yaptıkları satışlarla ‘kapalı devre’ sürdürdüklerini açıklarken, kamuoyunda ‘bu evleri kimler alıyor’ merakını uyandırıyorlar. Bunlara örnek olarak geçen hafta içerisinde Artaş Grubu metrekaresini 9 bin 500 liradan Ataköy’de satışa çıktığı Avrupa Residence & Office Ataköy projesindeki 165 daireyi 3 günde sattığını duyurdu. İş GYO ve NEF ise Topkapı’daki İn istanbul projesinde yoğun ilgi nedeniyle Lokal etabının satışını 6 ay önceye çekti ve metrekaresi 5 bin 500 liralık dairelerden 5 günde 218 konut sattığını açıkladı.

METREKARESİNİ 27 BİN LİRAYA SATACAK!

Metrekaresi 5 bin liradan aşağıya olmayan konutlardaki bu satışlar yetmezmiş gibi önceki gün Emlak Konut tarafından yapılan ihaleyle Üsküdar’daki Hava Subayları sitesinin sadece 17 dönümlük arazisi için teklif edilen fiyat 400 milyon lirayı geçti. İhaleye Eltes İnşaat adıyla teklif veren DAP Yapı, projede yaklaşık 30 bin metrekare inşaat yapıp tam 810 milyon lira kazanmaya çalışacak. Bunu elde etmek için konutların metrekaresini 27 bin lira gibi bir fiyata satması gerekecek firmanın patronu Ziya Yılmaz, stanbul’un geleceğine güvendiklerini söylüyor. Peki bir tarafta ekonominin durgunluğundan şikâyetler olurken, diğer yandan gayrimenkulde bu alım satımlar nasıl gerçekleşiyor? Gayrimenkul sektörünün önde gelenleri bunun cevabı olarak piyasada risk almayı seven yatırımcı grubunun oluşmasını gösteriyorlar.

RİSKİ SEVEN YATIRIMCI ARTTI


Sektör temsilcileri ‘risk seven yatırımcı grubu’ olaraktarif ettikleri kitlenin şu anda özellikle 1+1,2+1 gibi küçük konut tiplerine yönelik yatırım yarışına girdiklerini, gündemdeki satışların da bundan kaynaklandığı konusunda hemfikirler. 1 Kasım’da yapılacak erken genel seçiminin ardından hükümetin kurulup yatırım ikliminin iyileşmesiyle satışların daha da artacağına inanan temsilciler, dövizdeki yükselme nedeniyle seçim sonrasında konut fiyatlarına yüzde 10-15 zam geleceği bilgisini verirlerken, “Şu anda tam satın alma zamanı” ifadelerini de kullanıyorlar.

FIRSAT ORTAMI ORTAYA ÇIKTI


EYG Gayrimenkul Geliştirme Başkanı Ömer Faruk Çelik: “Döviz kuru yükselince inşaat maliyetlerinin yükselmesi gerekiyordu ancak böyle bir ortamda bunlar şimdiye kadar fiyatlara yansıtılmadı. Arada da maliyetler yüzde 15-18 arttı. Hangi partiyle olursa olsun bir hükümet kurulacak ve maliyetler fiyatlara eklenecektir. Şu anda alımlar için ideal bir fırsat ortamı var, yatırımcılar bunu değerlendiriyorlar.”
ÜNSAL EREKE / HT GAZETE

Kaynak:
http://www.sermimar.net/ne-dolar-ne-de-secim-varsa-yoksa-konut.html