Müteahhitler Ruhsat için Teminat vermek zorunda!

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, müteahhitlere ruhsat için teminat verme zorunluluğu konusunu ele alan bir yazı kaleme aldı.

Müteahhitler Ruhsat için Teminat vermek zorundalar.

Müteahhitlere ruhsat için teminat verme zorunluluğu ve inşaatı tamamladığı oran kadar satabilme şartı 2 Eylül 2019 Pazartesi sabahı başlıyor.

21 Haziran 2019 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik yürürlüğe girmiştir. Bu yasa değişikliği ile birçok önemli düzenleme yapılmıştır. 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Yasası kapsamında yapılan düzenlemelerden en önemlileri 2 Eylül 2019 Pazartesi günü yürürlüğe girecek. Bu düzenlemeye göre;

  • İnşaat ruhsatı almak isteyen müteahhit, yapı yaklaşık maliyet bedelinin belli bir oranını teminat olarak göstermek zorunda.
  • Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereğince inşaat yaparken tüketiciye daire satmak isteyen müteahhit, bitirme oranına göre satış yapmak zorunda.
  • Müteahhit satış yapabilmek için idareden izin almak zorunda.

Teminat Şartları neler?

Kentsel dönüşüm alanı olarak riskli alan veya riskli yapı ilan edilen bir yerde inşaat yapmak isteyen müteahhit bu konuda tüm evraklarını hazırlayarak ilçe belediyesine başvuracak. Bu durumda müteahhit; 

1) Riskli Alanlarda; 

a) Yapı inşaat alanı 50 bin metrekareye kadar olan alanlarda;

  • yapı yaklaşık maliyet bedelinin yüzde 10’u kadar teminat vermek zorunda. 

b) Yapı inşaat alanı 50 bin metrekare üzeri alanlarda;

  • 50 bin metrekareye kadar yapı yaklaşık maliyet bedelinin  yüzde 10’u,
  • devam eden 50 bin metrekare ile 75 bin metrekare arası için yüzde 8,
  • 75 bin ile 100 bin metrekare arası için yüzde 6 ve
  • 100 bin metrekare üstü için de yüzde 4 teminat vermek zorunda.
     
    c) Riskli yapılar için geçerli olmamakla birlikte riskli alanlarda teminat bedelinin yarısı teklifle birlikte geçici teminat şeklinde ödenecektir.

Yeni Kentsel Dönüşüm değişikliği ile kentsel dönüşüm alanı oluşturma yetkisi Cumhurbaşkanı’na verilmişti.

  • Şayet Cumhurbaşkanlığı tarafından riskli alan ilanı sağlanırsa, tüm bedel kesin teminat olarak yatırılacak,
  • ilan edilmezse geçici teminat iade edilecektir. 

d) Riskli alanlarda yapılacak imar planlama çalışması sonrası ortaya çıkacak ruhsata konu alan;

  • eksik çıkarsa bu teminatın o kadarlık kısmı iade edilecek,
  • fazla çıkarsa ek teminat talep edilecek. 

2) Riskli Yapılarda;

Riskli yapının yapım işini üstlenen müteahhit yapı yaklaşık maliyet bedelinin yüzde 10’u kadar teminatı ilgili belediyeye veya il özel idaresine sunmak zorundadır. 

3) Müteahhitler teminat olarak;

  • Türk Lirası cinsinden nakit para,
  • Teminat mektubu,
  • Hazine Müsteşarlığı tarafından ihraç edilen devlet iç borçlanma senedi
  • veya bu senetler yerine geçecek belgeleri sunabilecekler. 

4) Verilen bu teminatlar,  inşaatların tamamlanıp Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan Belgesi) alınmasını takiben müteahhitlere iade edilecektir. 

Müteahhit projeyi bitiremezse, teminatlar yeni müteahhite aktarılacak

5) İnşaat projesi tamamlanamaz veya sözleşmede yazan teknik şartnameye uygun yapılamaz ise; teminatlar projeyi bitirmek için anlaşılacak olan yeni müteahhite aktarılacak. Bu suretle projenin bitirilmesi sağlanacaktır. Kalan işin bedeli teminattan az ise, kalan teminat bedeli eski müteahhide iade edilecek.  

6) Müteahhit Tüketici Kanunu kapsamında 28.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren, Bina Tamamlama Sigortası yapmış ise, teminat verme zorunluluğu yoktur. 

Müteahhitler artık inşaatı tamamladığı oran kadar satış yapabilecekler

2 Eylül 2019 tarihinde yürürlüğe girecek bir diğer önemli düzenleme de; müteahhitler tarafından inşa edilecek olan yapılarda tüketicilere bağımsız bölüm satışı yapılırken, bitirme oranına göre satış yapılması şartı getiriliyor. Buna göre;

Riskli yapılarda veya riskli alanlarda yapılmakta olan inşaatlardan bağımsız bölüm satmak isteyen müteahhitler, inşaatın ilerleme seviyesine göre idareden (belediyeler veya il özel idaresi) alacakları izinle satış yapabilecekler.

Müteahhit kendisine düşen bağımsız bölümlerin satışını yapabilmek için arsa sahiplerinin tamamının onayını almak zorunda. 

Tüketicinin uğradığı zarardan Arsa Sahipleri de sorumlu

Arsa sahipleri satışa onay vermeleri halinde, tüketicilerin uğrayacakları zararda müteahhitle birlikte sorumlu haline gelebilecekler.

2 Eylül 2019 Pazartesi sabahı itibariyle; müteahhitler, arsa sahipleri ve tüketiciler açısından yen bir dönem başlamış olacak.

Av. Ali Güvenç KİRAZ yazısında şu cümlelere yer verdi; “Uzun yıllardır konuşulan ama bir türlü uygulamaya geçemeyen, arsa sahipleri lehine teminat verme zorunluluğu ile tüketiciler lehine inşaatın seviyesine göre bağımsız bölüm satma zorunluluğu atılan önemli bir adımdır. Bir çok konuda devamının geleceğine inanarak bu düzenlemeyi şiddetle destekliyoruz.” 

“Artık önüne gelen İnşaat Yapamayacak”

Çevre ve Şehircilik Bakanı Murat KURUM, Ağustos 2018’de yaptığı açıklamada şu ifadeleri kullanmıştı; “Türkiye’de inşaat sektörü uzun yıllar birçok kesim tarafından cazip görüldü. Yüksek kazançlı bir iş olarak anılması nedeniyle sektörel oyuncu sayısı katlanarak arttı. Hatta birçok sanayici kendi işini bıraktı, inşaata soyundu. Gelinen noktada hem mali yeterliliği olmayan hem de yeterli bilgi birikimine sahip olmayan isimler inşaat sektöründe faaliyet gösterdi. Bu konuda önümüzdeki dönemde köklü bir düzenlemeye gideceğiz. Artık Herkes İnşaat Yapamayacak.

Müteahhitlere ruhsat için teminat verme zorunluluğu geliyor! başlıklı haber, www.emlakkulisi.com internet sayfasında 26 Ağustos 2019 tarihinde yayımlanmıştır.

Düzenleyen; İnş. Müh. Mithat GÜNEY, PMP

www.mithatguney.com

#mithatgüney / @mithatgny

Bu haber, www.insaport.com internet sayfasında da tarafımdan paylaşılmıştır.

Bu haber, www.turkinsa.org.tr internet sayfasında da tarafımdan paylaşılmıştır.